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如何依法选举业委会
如何依法选聘物业
如何进行承接查验
业主大会议事规则
业主公约
业主委员会章程
服务流程
一.根据小区业主大会会议实际需求,给换届工作组提供行事历(工作计划),行事历包括启动时间、预计进行时间、负责的主体、及对应公告内容等。
二.根据小区实际情况,提供顾问指导服务,必要的时候安排人员参加业委会会议。
三.协助业委会制定好业主大会议题工作流程方案。
四.草拟公告(含但不限于征求意见、确权、业主大会会议等),业主大会表决、统计工作。
选举流程
01
根据小区业主大会议事规则
02
制定候选人产生办法
03
候选人报名
04
资格审查
05
公示
06
提交业主大会表决
07
召开业主大会
08
表决票发放、回收
服务流程
一.根据小区业主大会会议实际需求,给换届工作组提供行事历(工作计划),行事历包括启动时间、预计进行时间、负责的主体、及对应公告内容等。
二.根据小区实际情况,提供顾问指导服务,必要的时候安排人员参加业委会会议。
三.协助业委会制定好业主大会议题工作流程方案。
四.草拟公告(含但不限于征求意见、确权、业主大会会议等),业主大会表决、统计工作。
物业选聘流程
01
根据小区议事规则
02
制定物业选聘方案
03
征求业主意见
04
物业选聘公告
05
物业企业报名
06
提交业主大会表决
07
公示业主大会选聘的物业
08
代表业主签订物业合同
物业承接查验须要遵循诚实信用、独立、客观、公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。 业委会成立后第一件事情:摸清家底,理清共有资产(包括所有设施设备的齐全性、运行情况,生命周期等),共有资产不仅仅是小区的一年几十万或上百万的公共收益金,公共收益金只是其中的一小部分而已。 很多小区成立业委会后仅对公共收益和物业做了清算。而忽略了共有资产的查验,实质是捡了芝麻丢了西瓜。
查验目的
物业查验是一个“摸清家底”的过程。通过查验维护业主的合法权益,明确了业主、物业服务企业各自的责任,在法律上界定清楚各自的权利和义务,
避免物业管理中因责任不清而导致纠纷,确保设施、设备具备正常的使用功能。
1、减少建设单位的开发遗留问题
2、降低物业服务企业的管理服务风险
3、维护业主的共同财产权益 ,确保物业具备正常的使用功能
4、明确双方责权利关系 ,构建和谐互信的物业管理关系
查验依据
根据国务院《物业管理条例》及住建部《物业承接查验办法》、《福建省物业管理条例》等有关法律、法规和规章的规定,执行按照国家标准、行业
标准履行;没有国家标准、行业标准的,按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
在自愿、平等、公平和诚信的基础上,在物业项目交接时,可以委托第三方专业人员对小区进行全面的查验。(电梯、消防须持工程师以上级别检测、
其他给排水、高配、绿化、弱电等各工种持证上岗)
查验意义
1、物业查验是一个“摸清家底”的工作。查清家底,建立小区资产台帐。作为物业服务合同附件,合同期满后进行承接查验。公开招续聘后,每次的
查验报告将作为物业服务合同附件。
2、摸清小区共用部位及共用设备设施的现状,各自承担相应修复责任。为物业管理方案提供技术支撑。使小区管理有序,各设施、设备的正常运作。
3、查清小区规划与现状,厘清物业企业与业主、开发商三者之间的责、权、利;为化解物业纠纷提供专业性技术支撑,依据查验报告提供详实的数据,
可以不通过司法诉讼来协商解决小区的各项纠纷。
查验范围和内容
1、共用部位:屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等;
2、共用设备:一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等;
3、共用设施:一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、
机动车(非机动车)停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施以及物业服务用房等。
《业主大会议事规则》
第一章 总则
第一条
本规则是本物业区域全体业主在物业管理活动中,对业主代表大会宗旨、组织方式、机构设置、议事程序等内容进行约定的文件,是本物业区域内全体业主、业主代表大会、业主委员会开展物业管理活动需遵守的基本准则。
第二条
华龙城市花园业主代表大会(以下简称业主代表大会)由本物业区域全体业主(以下简称全体业主)组成。业主代表大会代表和维护本物业区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益,促进广大业主合理、安全使用物业,维护本物业区域内的公共秩序,共同创造和谐、安宁、整洁、文明的居住环境。
第三条
业主应参与物业管理,行使自己的表决权和监督权,维护广大业主共同利益。业主委员会委员应当认真履行职责,不得玩忽职守、徇私舞弊,不得损害广大业主的合法权益。
第四条
本物业区域业主代表大会选举业主委员会,执行业主代表大会的决定事项。
【说明】如果本物业区域决定设立业主代表大会的其它机构,如监督机构,应当在本议事规则中对各机构成员资格、职责范围、工作规范等内容明确规定,但其它机构不能代表业主委员会的职责。
第二章 业主代表大会会议
第五条
业主代表大会会议的召开应当遵循以下原则:
(一) 遵守法律法规、及相关规定;
(二) 坚持公开、公平、公正和民主协商;
(三) 维护华龙城市花园小区的公共利益;
(四) 接受长汀县物业管理中心、长汀县汀州镇人民政府物管站及汀州镇中心坝社区居民委员会的指导与监督。
第六条
业主代表大会会议应当对以下事项进行表决:
(一) 制定和修改业主大会议事规则;
(二) 制定和修改业主公约;
(三) 选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四) 选聘、续聘和解聘物业服务企业或其他管理人;
(五) 制定和修改物业管理费、公摊费、水费(其中,水价调整,根据政府调价而调价,无需召开业主大会表决通过。);
(六) 筹集和使用专项维修基金;
(七) 改建、重建建筑及其附属设施;
(八) 改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;
(九) 有关业主共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定第一项至第四项规定的事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第七项项规定的事项,应当经过四分之三以上的业主代表同意;其它事项,应当经过半数以上的业主代表同意。
第三届业主大代表会会议应当对以下事项进行表决:
(一)业主大会议事规则、业主公约、业主委员会章程;
(二)选举产生第三届业主委员会委员;
(三)制定和修改物业管理费、公摊费、水费;
(四)选聘、续聘和解聘物业服务企业或其他管理人;
(五)寻求政府帮助,依解决雅郡绿源非法侵占小区宗地问题;
(六)制定被非法侵占公共空间的解决方案。
第七条
业主代表大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每年召开一次,于每年十二月份召开。
遇到下列情况时,召开业主代表大会临时会议:
(一) 经专有单元代表人数达到20名以上的代表提议;
(二) 突发重大紧急物业管理事情需要业主共同决定的。
第八条
业主代表大会会议由业主委员会负责组织召开,逾期不召开的,按有关规定执行。
第九条
业主可以亲自参加业主代表大会会议,也可以书面委托代理人参加。
(一)、业主身份,按房屋登记簿记载的所有权人确定;
1、按照产权证明载明的买受人(权利人)认定业主身份。
2、无民事行为能力或限制民事行为能力的业主,由其法定代理人代理参加业主代表大会会议。
3、公司等非自然人业主可以由法定代表人参加业主代表大会会议,也可以委托其它人代理,但应出具企业盖章的授权委托书。
4、房屋所有权人超过一人的,可推选一人行使表决权。
(二)、单元代表因故不能参加业主代表大会会议的,可以书面委托代理人参加。一名代理人可以接受本物业区域内多名业主的委托。单元代表既不能亲自参加业主代表大会会议、也可以委托其他业主参加业主代表大会会议的,不委托也不参与的业主视为自动放弃表决权同时视为同意业主代表大会决议。
(三)、如果物业区域内业主人数较多,依法可以采取以单元为单位推选一名本单元业主或者其他单元的业主作为业主代表参加业主代表大会会议。当选的业主代表可以代表委托人(产权人)行驶表决权、选举权、被选举权、弃权等其它相关权利(《物权法》规定的其他权利)。
第十条
按照有利于业主代表大会会议召开的原则,本物业区域业主代表大会会议可以采用移动通讯的方式征求意见 (业主微信群、微信群发、QQ群、QQ群发、手机短信等其它移动通讯方式)。
采用手机短信征求意见方式,按照以下程序进行:
(一)、业主委员会就表决事项向全体业主发送手机短信时,需告知业主公告张贴的地点和收集反馈意见的方式及截止时间;
(二)、业主委员会应保存业主以短信方式回复的反馈意见短信内容;
(三)、业主委员会应公布手机短信征求意见收集后的统计结果,说明其合法性、有效性,明确表决事项是否通过;
(四)、采取手机短信征求意见,所发送的号码以业主在物业登记的号码为准,未经业主同意严禁对外泄露所登记的业主相关信息;
(五)、采用手机短信征求意见的方式,业主本人应当按照征求意见短信中要求的内容和形式回复反馈意见。不符合要求内容或形式的,不计为有效反馈意见;
(八)、业主委员会公布业主代表大会会议有关情况,需邀请长汀县物业管理中心、长汀县汀州镇人民政府物管站及汀州镇中心坝社区居民委员会莅临现场,听取意见和建议接受监督。
第十一条
在业主代表大会会议召开前十五日,召集人应将会议通知及有关材料以书面形式在小区物业区域内显目的位置进行公告,并将公告内容告知长汀县物业管理中心、长汀县汀州镇人民政府物管站及汀州镇中心坝社区居民委员会,听取意见和建议接受监督。
第十二条
召开业主代表大会会议,召集人应作书面记录并存档。
第十三条
经业主代表大会表决通过的决议及业主委员会表决通过的决议应当以书面形式在小区物业区域内显目位置张贴公告及以手机短信方式向各业主传达。
第十四条
依法通过业主代表大会表决的决议和业主委员会表决通过的决议,对全体业主具有约束力,全体业主应当自觉遵守和执行。
第三章 业主委员会
第十五条
业主委员会依法履行以下职责:
(一)、按时召开业主代表大会定期会议临时会议;
不按时召开业主代表大会定期会议临时会议或经二十名以上的单元代表提议,仍不召开业主代表大会的,长汀县汀州镇人民政府物管站、长汀县物业管理中心应当责令其限期组织召开;逾期仍不召开的,长汀县汀州镇人民政府、长汀县物业管理中心有权指导社区居委会组织业主召开业主代表大会会议,重新选举业主委员会。
(二)、每年十二月向业主或业主代表大会报告物业服务情况;
(三)、与业主代表大会选聘的物业企业或其它管理人签订物业服务合同(业主委员会自治物业的除外);
(四)、及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督物业服务;
(五)、小区党支部或业委会依法监督管理规约的实施及物业服务;
(六)、督促业主及时缴交物业服务费用、公摊费、水费;
(七)、配合长汀县物业管理中心、长汀县汀州镇人民政府物管站及汀州镇中心坝社区居民委员会分配的任务及做好本物业区域内的社区建设工作;
(八)、积极履行《物权法》及业主代表大会赋予的其它职责;
(九)、为维护本物业区域内的全体业主的权益,当个人或单位损坏公共设施的、侵占公共财产的,可由业主委员会、物业企业、《物权法》规定的其它管理人向长汀县人民法院发起刑事、民事诉讼;
(十)、对于无理由拒绝缴纳物业费、公摊费、水费的可由业主委员会、物业企业、《物权法》规定的其它管理人直接向长汀县人民法院发起民事诉讼。(按照《物权法》或《福建省物业管理条例》规定,起诉前应依法进行不低于三次的书面告知或电话告知、短信告知、微信告知,不得在未告知被诉人的情况下向长汀县人民法院发起诉讼活动)。
第十六条
业主委员会应建立档案,指定专人保管,包括以下材料:
(一)、业主代表大会、业主委员会会议记录;
(二)、业主代表大会、业主委员会的决定;
(三)、业主大会议事规则、业主公约、物业服务合同等;
(四)、业主委员会委员选举及备案材料;
(五)、专项维修资金相关材料;
(六)、业主反馈的意见及建议;
(七)、业主委员会应当认真履行职责,严格遵守相关规定,并在《物权法》、《福建省物业管理条例》和业主代表大会授权范围内开展物业管理活动。
第十七条
业主委员会应当是本物业区域内的业主,并符合下列条件:
(一)、具有完全民事行为能力;
(二)、遵守国家有关法律、法规;
(三)、遵守业主大会议事规则、业主公约,履行业主义务;
(四)、热心公益事业,责任心强,公正廉洁;
(五)、具有一定的组织能力;
(六)、具备必要的工作时间;
(七)、具备一定的法律常识;
(八)、准时缴纳物业管理费、公摊费、水费,且无欠费情况。
第十八条
有以下行为之一的业主,不能被选举为业主委员会委员:
(一)、不遵守业主大会议事规则;
(二)、违反业主公约;
(三)、违章搭建建筑物、构筑物(依法经表决同意的除外);
(四)、擅自拆改房屋承重结构;
(五)、擅自改变住宅外立面,在非承重外墙上开门、窗;
(六)、擅自拆改燃气管道和设施;
(七)、擅自侵占公共财产、损坏公共设施;
(八)、经常性欠缴物业管理费、公摊费、水费。
第十九条
第三届业主委员会人数为五人,任期为五年。业主委员会设主任委员一名、副主任委员一名、委员三名,业主委员会委员由四十名单元代表选举产生,得票数最高的前五名当选业主委员会委员。
【说明】如当选的业主委员会委员有违反第十七条、第十八条中任意项的业主代表,不得担任业主委员会委员,名额顺延至下一个票数最高的有业主代表。
第二十条
业主委员会委员有下列情况之一的,其委员(含主任委员、副主任委员)资格被终止:
(一)、物业转让、灭失等原因不再是业主的;
(二)、无故连续缺席业主委员会会议三次以上的;
(三)、丧失履行职责能力的;
(四)、有犯罪行为被判处刑罚的;
(五)、以书面形式向业主代表大会提出辞职的;
(六)、拒不履行业主义务的;
(七)、其他原因不宜担任业主委员会委员的。
业主委员会委员资格终止,应当自终止之日起三日内将所保管的档案资料、业主委员会印章及其它属于业主代表大会所有的财物移交给业主委员会;拒不移交的,其它业主委员会委员可以请求物业所在地公安派出所、长汀县物业管理中心、长汀县汀州镇人民政府物管站及汀州镇中心坝社区居民委员会协助移交,经协调仍不移交的,业主委员会其它委员可向长汀县人民法院提起诉讼。
第二十一条
业主委员会会议应当按以下规定召开:
(一)、业主委员会会议由主任委员或其委托的副主任委员负责召集;
(二)、业主委员会会议每半年召开一次;经三分之二以上委员提议召开临时会议,应当在七天内召开;主任委员不组织也不委托他人组织召开会议的,三分之二以上的委员可以组织召开。
(三)、业委会会议应当有超过半数以上委员参加,委员因故不能参加会议的,提前一日向召集人说明情况。
(四)、召集人提前七日将会议通知及有关材料送达每位委员;业主委员会会议可以邀请长汀县物业管理中心、长汀县汀州镇人民政府物管站及汀州镇中心坝社区居民委员会派代表参加;
(五)、业主委员会会议应当作书面记录,由全体参会委员和记录人签字后存档;
(六)、业主委员会每名委员拥有一票表决权,业主委员会决议需有全体委员半数以上同意;
(七)、业主委员会会议做出的决定,应当由三分之二以上委员签字确认,并自做出决定之日起三日内以书面形式在物业区域内显目位置张贴公告。
(八)、业主委员会做出的决定侵害了业主合法权益的,受侵害的业主可以长汀县物业管理中心、长汀县汀州镇人民政府物管站及汀州镇中心坝社区居民委员会投诉(经四分之三以上厉害关系人签字同意除外),经协调仍不解决的,被侵害的业主可以请求长汀县人民法院予以撤销。
第二十二条
业主委员会印章应按照以下规定使用:
(一)、在业主委员会任期内使用;
(二)、根据《物权法》、《福建省物业管理条例》所规定依法从事本物业区域内物业管理活动;
(三)、与物业企业、物业其它管理人签订合同时需三分之二以上委员签字后加盖公章,经业委会表决通过后的租赁协议,需在租赁协议上加盖公章及法人章或法人签字、业主委员会对物业实施自治所出具的收款票据仅加盖物业管理公章和收款人签字;
(四)、未按规定使用印章,因此造的成损失由印章使用人承担责任;
(五)、所盖印章一式两份,留档一份备案;
第二十三条
业主委员会任期届满前三个月,业主委员会应当组织召开业主代表大会会议进行换届选举;
业主委员会逾期未组织召开业主代表大会会议换届的,由长汀县物业管理中心、长汀县汀州镇人民政府物管站及汀州镇中心坝社区居民委员会其限期组织召开;逾期仍不召开的,在长汀县物业管理中心、长汀县汀州镇人民政府物管站及汀州镇中心坝社区居民委员会的指导下,由长汀县物业管理中心、长汀县汀州镇人民政府物管站及汀州镇中心坝社区居民委员会参照《物权法》、《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》、《福建省物业管理条例》等法律法规,组织业主召开业主代表大会会议进行换届。
第二十四条
新一届业主委员会产生后五日内,原业主委员会应当将其保管的档案资料、业主委员会印章,以及其他属于业主代表大会所有的财物、资料移交给新一届业主委员会;拒不移交的,新一届业主委员会可以请求物业所在地公安派出所、长汀县物业管理中心、长汀县汀州镇人民政府物管站及汀州镇中心坝社区居民委员会协助移交,经协调后,仍拒不移交的,新一届业主委员会委员可向长汀县人民法院提起诉讼。
第四章 监督委员会
第二十五条
监督委员会由小区党支部担任。
第二十六条
监督委员会主任委员由小区党支部书记兼任。
第二十七条
监督委员会副主任委员由小区党支部组织委员会兼任。
第二十八条
监督委员会依照《物权法》、《福建省物业管理条例》及业主代表大会赋予的权利依法履行监督权。
第二十九条
积极参加业主委员会定期召开的业主委员会会议。
第三十条
依法在业主委员会通过的决议上签字确认。
第三十一条
监督业主委员会依法履职。
第五章 附 则
第三十二条
本规则的修订、补充,应当经业主代表大会会议表决通过。未尽事项由业主代表大会会议协商确定,经业主代表大会会议表决通过后,作为本规则的组成部分。
第三十三条
物业区域内场地租金仅限用于物业区域内的公共设施设备维修及业主代表大会、业主委员会办公经费,不得挪作它用,使用物业区域内的场地租金的应当制作明细账目,定期张贴至小区公告栏内进行公示。
第三十四条
本规则由业主代表大会会议解释。本规则若与现行法律法规相抵触的条款,则该条款无效,但不影响其他条款的效力。
第三十五条
本规则于2018年4月1日经长汀县华龙城市花园业主代表大会表决通过,即时生效。
《业主公约》
第一条 本物业的基本情况
物业名称:华龙城市花园,物业类型:住宅小区,物业业主总户数402户(实际住户399户),总建筑面积:45011.39m2;(计容住宅面积:38090.75m2、不计容车库杂物间面积:6920.64m2、不含大地幼儿园建筑面积)总占地面积:38773.13m2(不含大地幼儿园占地面积);物业座落位置四至范围:东靠雅郡绿园小区、南靠茶园廉租住房小区、西靠大地幼儿园、北靠茶园新村小区;
第二条 订立公约的目的
为维护本物业全体业主、使用人的合法权益和物业管理区域内的公共秩序,保障物业的安全与合理使用,维护并营造安全、文明、方便、舒适的生活与工作环境,根据现有物业管理相关法律、法规、规章和规范性文件制订本公约。
第三条 本公约的订立、修改、通过、生效等均遵照《物权法》、《福建省物业管理条例》的规定执行。
第四条 本物业区域内业主在物业管理中的权利;
1、依法享有所拥有物业的各项法定权利;
2、有权就物业管理的有关事项向业主代表大会及其执行机构业主委员会、物业企业、物业其它管理人提出投诉,并得到答复;
3、有权对本物业的管理服务工作提出建议、意见和批评;
4、有权依法通过民主程序与其他业主一起对本物业实施高度自治管理,具体是:
(1)、具有参加业主代表大会会议的权利及在业主代表大会会议上的建议权、表决权、被选举权、选举权等其它法定权利;
(2)、业主委员会委员的选举权和被选举权等其它法定权利;
(3)、对业主公约、业主大会议事规则、业主委员会章程和物业管理工作报告等的表决权、审议权;
(4)、依法请求召开业主代表大会会议的权利;
(5)、监督业主代表大会及其执行机构业主委员会的工作,监督物业企业、物业其它管理人履行物业管理服务合同的情况。
(6)、向业主代表大会或业主委员会提出物业自治管理建议或意见;
5、对本物业区域内装饰装修中出现的影响公众利益的质量事故、质量缺陷以及其他影响周围住户正常生活与工作的行为,有权检举、投诉。
第五条 本物业业主在物业管理中的义务,在本物业范围内,不得有下列行为:
(1)、擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌(含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格)、设计用途(依法经四分之三以上的厉害关系人表决同意的除外)、功能和布局等;
(2)、对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建;
(3)、占用或损坏楼梯、通道、走廊、晒台(依法经四分之三以上的厉害关系人表决同意的除外)、平台、道路、绿地、停车场、自行车房(棚)等共用部位、设施及公共场所(地);
(4)、损坏或擅自拆除、截断、改变连接改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防、门禁、道闸、监控等公共设施;
(5)、不按规定堆放物品、丢弃垃圾、高空抛物、乱晒衣物;
(6)、违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质等;
(7)、践踏、占用绿化地、移植、损坏、涂划园林建筑小品、侵占公共空间;
(8)、影响市容观瞻或本物业外观的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌等;
(9)、随意停放车辆、长鸣喇叭或以其他方式在居民住宅区制造超过法律规定标准的噪音;
(10)、擅自在房屋建筑的外墙上安装遮阳光帘、遮蓬、花架等其他结构,安装空调外机时且不进行滴水处理(依法经四分之三以上的厉害关系人表决同意的除外);
(11)、进行危害公共利益、侵害他人合法权益或其他不道德的行为;
(12)、不得以无理由的形式损害其他业主的权益拒绝缴交、拖欠物业管理费、水费、公摊费等相关费用;
(13)、禁止任何单位或个人饲养或放养家禽、家畜、宠物、烈性犬;
(14)、法律、法规及政府规定禁止的其他行为;
对违反上述行为的业主视情节轻重作出相应的处罚与赔偿并在小区公告栏里进行视频曝光,对处罚或者赔偿结果不满的,业主可请求物业所在地公安派出所、长汀县物业管理中心、长汀县汀州镇人民政府物管站及汀州镇中心坝社区居民委员会投诉,经协商无效的可向长汀县人民法院发起民事诉讼;
第六条 本物业业主代表大会
1、本物业业主代表大会应按《物权法》、《福建省物业管理条例》的规定予以设立和运作。
2、本物业业主代表大会对重大事项作出的有效决定,使少数业主利益受到损失的,其他业主应给予相应补偿。
3、涉及修改《业主公约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会章程》、调整物业管理服务费标准、筹集物业专项维修资金、分担业主委员会活动经费等重大事项、选聘与解聘物业企业、物业其它管理人均依照2018年04月01日表决通过的《业主大会议事规则》执行。
第七条 本物业管理服务合同的订立
1、本物业由业主委员会根据业主代表大会授权以合同形式委托物业企业、物业其它管理人实施统一的专业化物业管理服务;
2、本物业业主委员会通过招标或其他方式选聘物业企业、物业其它管理人,并与业主代表大会选定的物业企业、物业其它管理人订立、变更或解除物业管理服务合同;
3、经业主同意,可由业主委员会实施高度物业自治并制定自治管理规定,具体要求参照2018年04月01日表决通过的《业主大会议事规则》;
4、经表决通过的物业自治管理规定对业主具有约束力,业主、物业使用人应当遵守。
第八条 本物业共用部位、共用设施设备的专项维修资金
本物业建立的物业共用部位、共用设施设备专项维修资金,其归集、管理、使用,均需根据《物权法》、《福建省物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第165号)、《福建省商品住宅专项维修资金使用暂行办法》(闽建房[2009]30号)、《关于紧急情况下使用商品住宅专项维修资金的若干意见(试行)闽建〔2014〕3号》的规定执行。
第九条制定或修改物业管理费、公摊费、水费、等其他相关费用
1、参照政府指导价或者市场参考价进行调控(其中,水价调整,根据政府调价而调价,无需召开业主大会表决通过。);
2、调整后应召开业主代表大会,并由各楼(单元)代表表决通过;
第十条 物业管理诉讼
1、对于物业管理诉讼的责任由本物业区域内全体业主共同承担;具体操作由业主委员会实施;
2、物业管理诉讼费用由全体业主共同承担。对于个人或单位损坏公共设施的民事诉讼无需业主代表大会授权,经业主委员会会议讨论通过后,可由业主委员会直接对个人或单位发起民事诉讼以维护本物业区域内全体业主的公共设施不受侵害。
3、对于无理由拒缴、恶意拖欠物业管理费的,物业企业、物业其它管理人可直接向地方人法院提起民事起诉、对无物业企业、本物业由业主委员会自治管理经业主委员会会议讨论通过可直接对欠费的个人或单位提起民事诉讼(按照《物权法》或《福建省物业管理条例》规定,起诉前应依法进行不低于三次的书面告知或电话告知、短信告知、微信告知,不得在未告知被诉人的情况下向长汀县人民法院发起诉讼活动),为维护本物业区域内已缴费业主的权益不受侵害,对无理由拒绝缴交物业费、水电公摊费、水费的,在起诉时,自逾期之日起对欠缴物业费、水电公摊费按日加收千分之零点五的收滞纳金(计算方式欠费金额×逾期天数×0.5‰,该计算方式仅适用于物业费、水电公摊费),欠缴水费则按照《福建省城乡供水条例》第四十条执行,既自逾期之日起对欠缴金额按日加收千分之一的滞纳金(计算方式欠费金额×逾期天数×1‰)
第十条 本公约的修改补充
本物业业主代表大会可以根据本物业的实际情况对本公约进行修改补充,并报物业管理主管部门备案。修改补充条款自业主代表大会通过之日起生效,无须经业主重新签订,未尽事项经业主代表大会会议表决通过后,作为本公约的组成部分。
第十一条 本物业的使用人在物业管理活动中的权利和义务
本物业使用人在物业管理活动中的权利和义务由业主和使用人约定,但不得违反相关法律法规规章等规定和本公约及本物业管理区域内的相关管理制度。
第十二条
本业主公约于2018年4月1日经长汀县华龙城市花园业主代表大会表决通过,即时生效。
《业主委员会章程》
第一章 总则
第一条 组织名称、地址
名称:长汀县华龙城市花园业主委员会;
地址: 长汀县汀州镇华龙城市花园1号楼2单元101室;
所辖区域范围: 长汀县华龙城市花园宗地红线范围内的物业区域。
第二条 性质和宗旨
性质:业主委员会是本物业管理区域范围内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。由业主大会(业主代表大会)选举产生,是业主大会(业主代表大会)的常设执行机构,对业主大会(业主代表大会)负责。
宗旨:代表和维护全体业主的合法权益,保障物业的合理、安全使用,维护本物业管理区域内的公共秩序,创造整洁、安全、舒适的居住环境。
第三条 业主委员会自当地物管中心、房地产行政主管部门核准登记之日起成立,并接受其监督与指导。
第四条 本章程所称业主,是指本物业管理区域内各类住宅的非住宅房屋及其他各类物业和产权所有人。
第二章 组织机构和职责
第五条 业主大会由本物业管理区域的全体业主参加,业主人数较多的,应当按栋或单元推选业主代表,组成本物业管理区域的业主代表大会。业主大会(业主代表大会)必须有半数以上的业主(业主代表)出席才能举行,业主可以委托其代理人出席大会。
产权性质单一的写字楼、商场、大厦、居住区、工业区等,业主大会(业主代表大会)由业主自行推选产生。
第六条 第四届业主大会(业主代表大会)按下列程序召开:
1、由第三届业主大会筹备组介绍大会筹备情况;
2、由第三届业主大会筹备组介绍业主委员会候选人情况;
3、业主大会(业主代表大会)的成员投票选举产生业主委员会成员。
第七条 业主大会(业主代表大会)每年至少召开一次,业主委员会负责在会议召开7日之前将大会召开日期和内容送达每位业主(业主代表)。
经百分之十以上业主(业主代表)提议,业主委员会应在接到提议后15天内,就其提议的内容召开临时业主大会(业主代表大会)。大会对提出的议案已作出决定的,业主(业主代表)在半年内不得以同一内容再提议召开临时业主大会(业主代表大会)。
第八条 业主大会(业主代表大会)的决定,由出席会议的业主(业主代表)投票表决,过半数以上通过。
第九条 业主委员会设委员五名,其中主任委员一名,副主任委员一名。主任委员、副主任委员在全体委员会中选举产生。
第十条 业主委员会每届任期五年,业主委员会委员可连选连任。
根据工作需要,业主委员会聘任专职或兼职执行秘书一名(业主委员会任意委员也可担任执行秘书),负责处理委员会日常事务;镇政府、公安派出所、社区居委会、人民法院等有关部门也可以参加委员会管理工作,其薪资由物业区域内公共空间场地租金支付。
第十一条 业主委员会权利
1、召集和主持业主大会(业主代表大会);
2、制定业主委员会章程,代表业主、物业使用人,维护其合法权益;
3、在房地产行政主管部门的组织或指导下,采取公开招标或其他方式,选聘或者解聘物业管理企业,与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理服务合同(当无物业企业愿意承包小区物业且需转给其它管理人时,业主委员会应召开业主大会报请业主大会审议。);
4、审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、年度财务预决算、住宅配套工程和重大的维修项目计划;
5、负责维修基金的筹集、使用和管理;
6、监督公共建筑、公共设施的合理使用及发起司法诉讼;
7、组织换届改选业主委员会;
8、提出修订《业主大会议事规则》、《业主公约》、《业主委员会章程》的议案;
9、监督、检查各项管理工作的实施情况及各项规章制度的执行情况;
10、业主大会(业主代表大会)赋予的其他职责和权利。
第十二条 业主委员会义务
1、向业主大会(业主代表大会)报告工作;
2、执行业主大会(业主代表大会)通过的各项决议、决定;
3、接受业主和使用人的监督;
4、听取业主和使用人的意见和建议,监督物业管理企业的管理服务活动;
5、协助物业管理企业落实各项管理工作,协助物业管理企业收缴物业管理的有关费用;
6、涉及全体业主利益的有关事项决定,应书面或口头通告,也可张贴公布。其中重大事项,必须经业主大会(业主代表大会)通过;
7、建立业主委员会档案制度;
8、自觉接受物管中心、房地产行政主管部门及各有关行政主管部门和物业所在地人民政府的监督指导;
9、业主委员会作出的决定,不得违反法律、法规、规章和规范性文件,不得违反业主大会(业主代表大会)的决定,不得损害公共利益。
第十三条 业主委员会会议每年十二月召开一次,由主任委员召集、主持,主任委员因故缺席时,由副主任主持。有三分之一以上的业主委员会委员提议或主任、副主任认为有必要时,可召开特别会议。
第十四条 业主委员会召集人应在会议召开七日之前将会议召开日期和内容送达每位委员。如会议讨论重大事项,可以邀请房地产行政主管部门及政府有关部门(汀州镇人民政府、中心坝社区居委会、派出所等)、物业管理单位的人员和非业主使用人代表参加会议,但上述人员没有表决权。
当本物业管理区域的物业有三分之一以上为出租时,必须通知承租人代表列席业主委员会会议,但没有表决权。
第十五条 业主委员会决定问题,采取少数服从多数的原则。
第十六条 业主委员会会议必须做好记录,并由会议主持人及参会委员签署后存档。涉及重大问题应由与会全体委员及部分业主代表签署。
第三章 业主委员会委员
第十七条 业主委员会委员必须符合下列条件:
1、是本物业管理区域内的产权所有权人;
2、能够遵守物业管理法规、规章、规范性文件和《业主公约》、《业主委员会章程》;
3、有一定组织能力和必要工作时间,能够较好履行业主委员会成员职责;
4、品行端正无劣迹;
5、热心公益事业且无私心;
6、不拖欠物业管理费、公摊费、水费等有关费用;
7、不侵占公共空间、不损坏其他业主权益。
第十八条 有下列情形之一的人员不得担任委员会委员,已担任的须停任,并由下次业主大会(业主代表大会)确认:
1、已不是本物业管理区域的产权所有权人;
2、无故缺席委员会会议连续三次以上;
3、因健康原因丧失履行职责的能力;
4、有违法犯罪行为被司法部门认定的;
5、其他原因不适宜担任委员的;
6、无正当理由恶意拖欠物业费六个月以上的;
7、违法侵占公共空间损坏业主权益的。
第十九条 委员停任时,必须在停任十日内将由其管理、保存的业主委员会各种资料和财物移交给业主委员会主任委员并由其他在任委员监督直至完成交接。
第二十条 业主委员会委员缺额时,应在下一次业主大会(业主代表大会)召开时予以补选;缺额人数较多时,可召开临时业主大会(业主代表大会)予以补选。
第二十一条 业主委员会主任委员的职责
1、负责召开业主委员会会议;
2、负责召开业主大会(业主代表大会);
3、代表业主委员会对外签约或签署文件;
4、核定维修基金帐目;
5、担任诉讼委托代理人参与民事诉讼;
6、担任执行案件委托代理人参与案件执行工作;
7、监督物业企业(其它管理人)日常管理工作;
8、核实公共空间场地租金使用情况;
9、对外向政府相关部门申请公共设施援助建设;
10、经业主大会(业主代表大会)或业主委员会授权的其他事项。
第二十二条 委员的权利和义务
1、权利
(1)参加业主委员会组织的有关活动;
(2)参与业主委员会有关事项的决策;
(3)具有对业主委员会的建议权和批评权。
2、义务
(1)遵守业主委员会章程;
(2)执行业主委员会的决议,完成业主委员会交办的工作;
(3)参加业主委员会组织的会议、活动和公益事业;
(4)向业主委员会的工作提供有关资料和建议。
第二十三条 业主委员会主任每届期满必须进行一次财务审计和工作述职报告;离任时应进行离任审计,发现问题应及时纠正和查处。产生的审计费用由物业区域内公共空间场地租金支付。
第四章 经费
第二十四条 业主委员会经费由业主自愿捐赠的方式、物业区域内公共空间场地租金支付的方式、物业服务企业(其它管理人)捐赠的方式。
第二十五条 业主委员会的经费开支包括:业主大会(业主代表大会)的费用和业主委员会会议的费用;必要的日常办公等费用;涉及民事诉讼及执行案件的费用。
第二十六条 经费收支帐目由业主委员会每月张贴至物业门卫室公示。
第五章 附则
第二十七条 本章程或本章程的修订经业主大会(业主代表大会)通过后生效,本章程未尽事项由业主大会(业主代表大会)补充。 业主大会(业主代表大会)通过的有关本章程的决定都是本章程的组成部分。
第二十八条 业主委员会制定和修订后的章程,应报当地房地产行政主管部门备案,上述章程经表决通过后立即生效。
第二十九条 本业主委员会章程于2018年4月1日经长汀县华龙城市花园业主代表大会表决通过,即时生效。
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